Fiscalité immobilière Location meublée non professionnelle (LMNP) : un régime fiscal très favorable

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Dès lors qu’un investisseur loue un logement dit meublé, c’est-à-dire mettant à la disposition d’un locataire l’ensemble des meubles et des objets nécessaires à la vie quotidienne, il est considéré par l’administration fiscale comme un loueur en meublé.

Conditions d’accès au statut  DU LMNP :

Pour pouvoir bénéficier du statut de « loueur meublé non professionnel » (LMNP), l’investisseur doit respecter un certain nombre d’obligations :

  • Mettre en location un bien meublé se trouvant dans une résidence classique ou dans une résidence de services;
  • Percevoir un loyer annuel inférieur à 23 000€ ou représentant moins de 50% de ses revenus.

Les avantages fiscaux du LMNP :

Traitement fiscal des loyers 

Les revenus de la location meublée sont imposés soit selon un régime « réel » d’imposition (« simplifié » ou « normal »), soit selon le régime « micro-BIC ». En deçà de 32 600 € de recettes locatives annuelles, le bailleur peut choisir entre ces deux régimes. Au delà, le régime « réel » s’impose.

  • Le régime réel: loyers défiscalisés à 100%

Contrairement à une location nue, un investissement en LMNP permet de bénéficier pendant plus de 20 ans (selon le mode de financement) de loyers totalement défiscalisés.

Ce type d’investissement s’avèrera alors beaucoup plus rentable dans le temps et permettra de bénéficier de loyers plus élevés de par la rentabilité (entre 4 et 6%) et surtout le fait que les loyers ne soient pas soumis à l’impôt.

Le régime réel consiste à appliquer un amortissement comptable permettant d’amortir le bien sur une durée de plus de 20 ans. Cela permet de neutraliser les loyers, le bénéfice déclaré est alors nul, ce qui explique qu’il ne génèrera ni impôt ni prélèvements sociaux.

Devant la complexité des amortissements comptables à effectuer, nous vous conseillons fortement de faire appel à un expert-comptable, d’autant que ces frais font l’objet d’une réduction d’impôt du même montant.

C’est actuellement la seule niche permettant de bénéficier de loyers nets d’impôts.

  • Micro foncier: abattement de 50% sur les loyers du LMNP

Pour pouvoir bénéficier du régime du micro foncier, l’investisseur doit remplir les conditions suivantes :

  1. Exercer son activité en nom propre
  2. Loyers non soumis à TVA ou franchise de TVA
  3. Loyer annuel maximum de 32 600€

Si ces conditions sont remplies, il pourra dès lors appliquer un abattement de 50% sur les loyers perçus.

Ce régime s’applique surtout aux personnes n’ayant pas ou peu de charges à déduire (pas de prêt).

Traitement fiscal des déficits

• LMNP : les déficits sont imputables sur les bénéfices de même nature réalisés l’année en cours, ou les dix années suivantes.

Traitement fiscal des plus-values

• LMNP : régime des plus-values privées. Les plus-values immobilières sont totalement exonérées après 15 ans de détention (régime général).

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