Fiscalité de la location vide : Régime réel ou régime micro-foncier. Que choisir ?

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La location vide est soumise au régime des revenus fonciers : Régime réel ou régime micro-foncier.

Le régime micro foncier

Ce régime est celui qui s’appliquera automatiquement lorsque le revenu foncier annuel sera inférieur à 15000 euros. Avant d’en bénéficier il faudra établir au préalable une déclaration (nommée 2042) indiquant le montant brut des revenus fonciers perçus.

Ensuite, ce régime est avantageux en le fait qu’il permet de faire bénéficier à toute personne y étant soumis d’un abattement forfaitaire de 30%. L’imposition ne porterait donc que sur 70% des revenus.

Cette réduction est applicable aux revenus bruts qui peuvent comprendre les loyers, les indemnités d’assurance ou quelque fois les loyers impayés ; les charges étant totalement exclues.

Ce régime avantageux pour les locataires ne peut s’appliquer aux propriétaires ou à la société civile immobilière propriétaire à partir du moment où ils perçoivent des loyers provenant de monuments historiques, de logements localisés en zone franche…

Le régime réel

Contrairement aux conditions d’application du régime fiscal micro foncier, le régime réel s’applique de plein droit pour toute personne ayant un revenu locatif dépassant 15 000 euros par an.

Ce régime est donc plus intéressant dans les situations où des travaux entrent en jeu. Par exemple, lors de rénovations, d’emprunts pour des travaux conséquents…

Au niveau de la procédure, comme c’est le cas pour le régime micro foncier, il est essentiel que préalablement une déclaration de revenus soit effectuée. Cependant, en plus de la déclaration 2042, il faudra remplir la déclaration 2044 également.

Pour calculer le revenu net foncier il faut déduire les charges et frais du revenu brut. Ensuite, si une situation de bénéfice est visible, c’est donc le montant de ce revenu net qui sera imposé. Au contraire, si c’est une situation de déficit foncier qui est dégagée, il pourra être déductible sur le revenu global.

Ce revenu brut comprend donc les loyers encaissés, les charges concernant les travaux de remise en état du logement ou d’entretien, d’assurance, de diagnostics et encore nombreux frais.

Régime micro foncier ou régime réel ?

En somme, les régimes réels sont à privilégier pour les bailleurs qui ont des charges déductibles supérieurs à 30% du montant brut des loyers.

Au contraire, le régime fiscal micro foncier est intéressant pour les petits investisseurs supportant de faibles charges.

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