Défiscalisation des revenus grâce au déficit foncier !

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conseils en investissement immobilier

Exclu du périmètre des niches fiscales, le déficit foncier est l’un des rares dispositifs de déduction fiscale immobilière qui n’a pas été raboté par une loi de finance de ces dernières années.

Souvent méconnu des bailleurs, il est pourtant particulièrement intéressant.

Déficit foncier : qu’est-ce que c’est?

Un déficit foncier est un dispositif fiscal consistant à alléger la base d’imposition sur revenus du contribuable investisseur. L’allègement de la base d’imposition est possible dans les cas d’investissement dans l’immobilier ancien.

Le bien immobilier acquis doit par la suite faire l’objet de travaux de rénovation, de réfection ou de réhabilitation d’une certaine ampleur. Les travaux doivent améliorer sensiblement l’habitabilité du logement ainsi que sa performance énergétique. Une fois l’immeuble rénové, il doit être mis en location, pendant une durée minimale de 3 ans.

Lorsque l’ensemble des charges d’investissement immobilier est alors supérieur aux revenus locatifs perçus, on se trouve en présence d’un déficit foncier. Cela signifie que l’investissement locatif aura été déficitaire par rapport aux charges d’investissement.

L’État permet alors à ce que le déficit foncier soit déductible au titre des revenus globaux imposables de l’investisseur.

Autrement dit, la base d’imposition ou assiette fiscale de l’investisseur diminuera, ce qui engendre indirectement une réduction d’impôts en cascade.

Régime réel et déficit vont de pair

Pour générer un déficit, il faut impérativement que les revenus fonciers soient soumis au régime réel et non au régime micro foncier. Dans le cadre du micro foncier, réservé aux contribuables ayant moins de 15 000 € de recettes annuelles de location nue par an, un abattement forfaitaire de 30 % représentant l’ensemble des charges est appliqué sur les recettes pour déterminer le revenu net. Ce régime micro est simple à utiliser mais il ne permet pas de créer de déficit et ses charges sont limitées à l’abattement forfaitaire de 30 %. Ce régime n’est pas recommandé lorsque les charges représentent plus de 30 % des recettes, surtout quand le bien a fait l’objet de travaux de rénovation.

Le choix de prendre la déclaration réelle est irrévocable pendant trois ans et reconduite tacitement par période de trois ans.

A qui s’adresse ce dispositif de défiscalisation ?

A tout investisseur désireux de se constituer un patrimoine de qualité. Evidemment, plus sa tranche marginale d’imposition est élevée, plus l’impact fiscal est significatif.

Démonstration : un investisseur taxé à 41%, réalisant 30 000 euros de travaux peut déduire la première année 4387 euros de son revenu imposable (10 700 x 0,41). Le reliquat de 25 613 euros n’est pas perdu puisqu’il pourra les déduire de ses revenus fonciers les 10 années suivantes. Si par exemple, il a déclaré 6600 euros de revenus fonciers. Il pourra les effacer en totalité et il aura encore un solde de 19 013 euros à reporter l’année suivante et ainsi de suite jusqu’à épuisement.

Très avantageux, à l’heure où les revenus fonciers sont soumis au barème de l’imposition sur le revenu, soit 41% dans le cas cité précédemment, plus 15,5% de prélèvements sociaux !

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